 Большинство риэлторов и участников рынка недвижимости весьма осторожно прогнозируют цены на жилье в этом году. Но главный тренд стал более отчетливым - квартиры начали дешеветь. Если проанализировать весь минувший год, то после майского падения курса доллара плавный рост цен прекратился летом, и стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда. <Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество очень спешащих продавцов, готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их аналитической оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений>,- отмечают в информационно-аналитическом отделе <Планеты Оболонь>.
По мнению компании, при подведении итогов сентября оказалось, что количество сделок сократилось почти на 20%. В октябре их было уже на 32% меньше. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15% и более). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних.
<Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы - нет. Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены>,- анализируют в <Планете Оболонь>. Во многих сегментах рынка реальные цены продаж в конце осени уже были на 25-30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам. Зачастую их нельзя было продать даже при 50%-ном удешевлении>,- рассказывают аналитики <Планеты Оболонь>.
В декабре вторичка рухнула
В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше. Сделок в <Планете Оболонь> было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Согласно данным компании, в декабре квартиры были проданы на 35,9% дешевле среднестатистических цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%). <Средняя стоимость 1 кв. м в проданных квартирах составила $1835. Заметим, что в июне за аналогичные метры платили $3229, то есть в 1,76 раза больше. Другое дело, что квартиры, которые покупали в июне и декабре, существенно отличались>,- объясняется в годовом отчете <Планеты Оболонь>. По подсчетам компании, после приведения параметров квартир к усредненным оказалось, что средняя стоимость 1 кв. м в проданных помещениях составила в декабре $1986. В январе она была $2936 за 1 кв. м. Таким образом, согласно оценкам компании, с января по декабрь средняя цена продажи квадратного метра в усредненных квартирах снизилась на 32,4%. Максимальная цена продажи с усредненными параметрами была в июле $3258. То есть в период с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение пришлось на последние три месяца (37,6%). <Таким образом, если говорить о ценах продаж, то имеем без преувеличения обвал, вызванный общесистемным кризисом>,- резюмируют в <Планете Оболонь>
Эти цифры подобны подсчетам и компании SV Development. По их данным, за год средняя цена продажи квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 33,23% ($1143) - до $2297 за 1 кв. м.
Согласно статистике Украинской торговой гильдии, если на 30 июня средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Киева составляла $3580, то 10 ноября этот показатель был уже $3380, а 15 декабря - $2870. Снижение, по мнению аналитиков УТГ, 25 декабря было не таким значительным - всего 4%, так как рынок вошел в состояние, которое ему было свойственно всегда в это время года. <Новое изменения могут привнести только заемщики, которых уже постиг личный дефолт>,- отмечается в отчете УТГ.
Вся эта динамика видна и даже по простым газетным и интернет-объявлениям. Квартиры, за которые в начале года просили $100-120 тыс., сейчас предлагают по $70-80. При этом выигрывают те покупатели, у которых есть наличные доллары и вся сумма сразу. Да и учитывая возможный торг - все может быть еще дешевле.
Первичка призналась
Как писали "i", все лето и осень застройщики проводили акции и скидки. Официально их сумма составляла от 5% до 15%. Однако неофициально, как рассказывали газете риэлторы, всегда можно было договориться и на 20-30%.
Позже, когда курс доллара начал расти, многие фиксировали цены в национальной валюте или предлагали свой курс. Что уже можно считать значительным. Но при этом с начала осени все компании, строящие дома, везде говорили, что цены снижаться не будут. Хотя фактически это уже происходило.
<Похоже, что некоторые застройщики боялись, что при более значительных скидках инвесторы начнут забирать внесенные деньги. Для оживления рынка и целенаправленной работы с потенциальными инвесторами привлекали застройщики и риэлторов. В результате в базах данных существенно выросло количество так называемых квартир по переуступке, отмечают в <Планете Оболонь>.
Так, по оценкам SV Development, за год на первичном рынке средние цены продаж квартир снизились почти вдвое: на 47,90% - до $1194 за 1 кв. м. Лидером, согласно подсчетам компании, является Подольский район - снижение 60,99%, а меньше всего квартиры на стадии строительства дешевели на Оболони и Троещине - минус 36,19% и 36,43% соответственно.
В конце года сдался и основной строитель жилья эконом-класса ХК <Киевгорстрой>. Ее первый вице-президент Василий Можар заявил, компания рассматривает возможность снижения стоимости своего жилья на 7-10% за 1 кв. м: <Сегодня в кризисных условиях не может быть речи о каком-либо росте цен. Или следует менять продукт на более дешевый, удерживать подрядчика, поставщиков, но удерживать цены на том уровне, что есть>. Он добавил, что средняя стоимость 1 кв. м жилья компании в Киеве составляет 9,5 тыс. грн. Что при нынешнем курсе доллара - уже давно не $2 тыс.
<В будущем на первичном рынке еще больше, чем на вторичном, отразится состояние зимней бездеятельности. Начинается сезон отпусков, особенно у отдела продаж>,- прогнозируют аналитики УТГ.
Тренд обновится весной
На рынке сейчас делается множество заявлений. Кто-то говорит, что падение продолжится и составит более 50%. Говорят даже и о 60-70% снижении цен на столичное жилье. Но четкого понимания нет пока ни у кого. Все станет понятно в начале марта.
Далее рынок может развиваться по нескольким сценариям. <Быстрое снижение чревато обрушением надежд и планов ипотечников. Долги они уже понаделали, а стоимость залогового имущества стремительно тает, доходы также у большинства снижаются>,- объясняют аналитики <Планеты Оболонь>. По их мнению, непогашенные долги, сильно подешевевшие залоги, социальная напряженность автоматически ударит по банковской системе. Если она не выдержит, то нокаутирующий удар придется по экономике, а следовательно, и по тем людям, которые так жаждут резкого удешевления жилья. Второй сценарий - плавное снижение цен.
По мнению экспертов УТГ, выжидательная позиция, которую сейчас заняли покупатели вполне логична и действительно может привести в результате к очень выгодным покупкам. |
