 Столичные строительные компании сейчас охватила неслыханная паника: рынок жилья замер, почти двадцать объектов уже "заморозили", а до десятка фирм очутились на грани банкротства. Кризис в отрасли зацепил даже больших игроков рынка, которые наскоро начали сбывать отдельные свои объекты и готовится к продаже инвесторам. В свою очередь строители обратились за помощью к правительству, предложив свои активы фактически за бесценок взамен на деньги из государственного бюджета. Однако, по прогнозам экспертов, правительство оставит компании наедине с проблемами. Ведь кризис на рынке вызван именно по вине последних.
Рука так и тянется к “корыту”
Наконец все обнадежевания и псевдопрогнозы участников рынка о том, будто кризиса в строительной отрасли нет, а временные трудности минут во время деловой активности, которая в последние годы держала рынок недвижимости в тонусе. Однако, по данным столичных агентств недвижимости, с начала лета объемы продажи жилья на первичном рынке упали до 80 %. По словам экспертов, мировой финансовый кризис лишь наложился на давнюю проблему на рынке — его “перегрев” и несоответствие цен столичных квартир реалиям жизни.
Последней каплей, которая засвидетельствовала, что на рынке недвижимости начался обвал, стало обращение президента Украинской строительной ассоциации (УСА) Льва Парцхаладзе к правительству с просьбой принять участие в достройке жилищных объектов, готовность которых составляет не менее 40 %. Фактически это значит, что строительные компании Киева очутились на пределе, как минимум, “замораживание” объектов. Сейчас введение в эксплуатацию почти 20 жилищных комплексов, в которые бы уже должны были заселить киевлян, перенесено на неопределенный срок. Это участие могут разделить и другие 180 объектов, которые планировали ввести в эксплуатацию в четвертом квартале 2008 года.
По словам же экспертов, почти десяток строительных компаний города очутились на грани банкротства. А впрочем, реальная цифра может быть еще большей, убежденные они. Ведь проблемы не обошли даже мощных игроков рынка. В частности, не неделю ли уже не стихает скандал вокруг финансовых проблем одного из самых мощных девелоперов Киева — компании Льва Парцхаладзе “XXІ век”.
Как сообщал “Хрещатик” (см. № 200 от 5.11.2008), из-за финансовых просчетов она теперь сокращает административные расходы и уменьшает на 30 % количество персонала. В частности, как стало известно “Хрещатику” из анонимных источников, в “XXІ веке” по несколько месяцев “задерживают” зарплату работникам, из-за чего последние вынуждены сами увольняться и искать новую работу. Также, как не раз сообщал “Хрещатик”, компания начала наскоро продавать непрофильные активы и бизнесс-сегменты, а также активно ищет инвесторов за пределами страны.
Кроме того, теперь компания из-за финансовых трудностей (чистый убыток компании XXІ Сentury Investments, холдинговой компании “XXІ века” в первом полугодии 2008 года составлял $76,763 млн, в то же время как первое полугодие 2007-го закончили с чистой прибылью $1 млрд 18,432 млн.— “Хрещатик”) “заморозила” строительство на ул. Ярославов Вал, 15-я, а также жилищный комплекс “Вырлица” на Позняках. Объяснить ситуацию “Хрещатика” и опровергнуть или подтвердить слухи в компании отказались, не наводя причины.
Значительное финансовое затруднение и заставила УБА и Льва Парцхаладзе обсудить с премьер-министром условия помощи компаниям из государственного бюджета. Ситуация является странной также и из-за того, что фактически строители ни без одного условия предлагают правительственные национализировать свои недостроенные объекты, чтобы государство приобщилось к этому.
Однако не факт, что инициативы УБА правительство все-таки поддержит. Ведь, по словам участников рынка, настоящий кризис в отрасли вызван желанием компаний сооружать как можно больше объектов и зарабатывать более 300 % прибыли на продаже жилья. Однако рынок уже на начало года был перенасыщен дорогими предложениями, в то же время как уровень жизни киевлян не успевает за ростом цен на предлагаемое жилье. Поэтому правительство не собирается отвечать за бездарные просчеты предпринимателей и спасать их средствами из госбюджета.
Погоня за сверхдоходами
В свою очередь, министр по вопросам ЖКХ Анатолий Кучеренко также уверен, что повлекли кризис в строительной отрасли именно компании и девелоперы, которые “просто превратились в спекулянтов, — они в свое время оторвались от реальности”.
Это “Хрещатику” подтвердил и заместитель директора инвестиционной компании Real Estate Investments Вадим Максименко, который также видит главные причины кризиса в желании компаний заработать сверхдоходы на потребителях, в то же время даже за стагнации рынка цены они не опускали, зато привлекали покупателей какими-то надуманными пиар-акциями и маркетинговыми ходами.
Сооружение одного дома стоит компании от 3 до $5 млн., а продажа квартир в новостройке в зависимости от объекта может приносить до $25 млн. (а столичный первичный рынок недвижимости оценивается, по разным подсчетам от $15 млрд. до $100 млрд.— “Хрещатик”), поэтому избыточные аппетиты и неуступчивость даже мелкой строительной компании и повлекли застой на рынке.
А впрочем, вопрос в том, смогут ли строители удачно поторговаться с Кабмином и успешно договориться о последующей судьбе отрасли и первичного рынка именно столицы как самого рентабельного? Ведь в следующем году правительство планирует выделить рекордные средства на программу сводки доступного жилья, а также на рефинансирование ипотечных кредитов по программе Государственного ипотечного учреждения.
Кто получит столичный “пирог”?
Однако, по словам аналитиков рынка, весьма возможно, что под прикрытием борьбы с кризисом в строительной отрасли правительство все-таки пойдет на определенные “шаги” для стабилизации ситуации на рынке. Фактически это может означать “расчищение” дороги для отдельных компаний (теперь в Киеве строят жилье почти 100 фирм, однако лишь до десятка наибольших из них могут перераспределить рынок между собой.— “Хрещатик”).
К тому же раньше правительство и парламент уже приняли соответствующие решения для “минимализации последствий мирового финансового кризиса в строительной отрасли”. В частности, как сообщал “Хрещатик” (см. “Хрещатик” № 194 от 27.10.2008), еще летом нынешнего года правительство попробовало уменьшить паевое участие застройщиков в пополнении местных бюджетов, переведя все риски от кризиса строительной отрасли на плечи городских бюджетов, в частности Киева, который в 2009-ом может недополучить из-за этого более 1,5 млрд. грн. В придачу к упомянутому постановлению Кабмина парламент принял законопроект, которым уменьшение паевого участия строительных компаний закреплено законодательно (напоминаем, что Киевсовет ограничил действие отдельных пунктов упомянутого постановления, и не изменил размер паевого участия застройщиков. — “Хрещатик”). Поскольку правительство и парламент “помогли” строительной отрасли в первую очередь, а не экспортоориентированным (металлургия, химическая промышленность, АПК. — “Хрещатик”), от которых зависят макроэкономические показатели и экономическая стабильность страны, в таких шагах органов государственной власти наблюдаются двойные стандарты и лоббирования интересов отдельных участников рынка.
А впрочем, по даже скромным подсчетам риэлтеров, уже до нового года цены на жилье на первичном рынке могут упасть на 30 %, а в 2009-ом — до 50 %, что в значительной мере будет отвечать потребностям и возможностям потребителей.
Однако граждане, которые уже приобрели квартиры в потенциальных долгостроях, рискуют потерять без возмещения свои инвестиции в жилье. Ведь на законодательном уровне эта проблема никак не урегулирована, а условия договоров прописаны в интересах застройщика и девелопера.
В то же время в развитых странах Европы действуют нормы, по которым покупатель квартиры на первичном рынке платит средства лишь частями, — по мере окончания строительства, которое ограждает покупателя от риска “замораживания”.
справка “Хрещатика”
Частица строительных компаний на первичном рынке Киева:
ХК “Киевгорстрой” — 35 %;
“Киевгорстрой-1” им. Загороднего — 10 %;
“Познякижильестрой” — 9 %;
ИБК “Столица” — 6 %;
“Город” — 5 %;
“XXІ век” — 4 %;
другие — 29 %.
|
